现如今，国内外的物流园区建设开发模式主要分为政府主导模式、企业主导模式、政企联合开发模式3类。
政府主导模式由政府统筹园区的规划与建设，负责园区内道路、市政等基础设施建设及物流园区招商引资。国内北京、长沙、西安等城市物流园区的建设均采用该模式。政府负责园区基础设施建设，企业入驻园区经营，具有建设周期短且对城市物流环境改善明显的特点。该模式下，园区的建设与城市总体规划、物流发展规划等高度一致，可操作性强。物流园区按照规划进行实施，内部功能结构清晰，内外交通衔接有序。但是，政府主导模式的物流园区在建设初期需政府垫付部分资金，对政府财政会产生一定压力。
企业主导模式由企业依托于自身雄厚的经济实力及品牌影响力，吸引上下游产业及相关物流企业集聚，形成物流产业集聚区。国外以联邦快递成名的孟菲斯机场、国内杭州的传化物流均是该模式的典型代表。这类物流园区依托大型企业建设，能够带动区域相关产业集聚，收益见效快，能够给城市带来良好的经济效益。不容忽视的是，物流园区依托于大型企业上下游延伸而形成，产业相对单一。而且企业以追求利润为目的，缺乏对园区的整体规划，与周边建筑及产业的融合度存在一定问题。
政企联合开发模式是上述两种模式的整合，通过政府与主导企业之间协调，共同推进物流园区的开发与建设。政府发挥宏观调控作用，依托于物流园区规划，推进物流园区向标准化、规范化方向发展，通过园区的招商引资，引入更多与园区功能定位相匹配的企业，从而完善物流园区的功能。国内在建的鄂州空港物流园依托省市政府与顺丰的共同合作，着力构建区域性货运枢纽，是政企联合开发模式的代表。这类物流园区有利于发挥政府与企业的zui大优势，实现优势互补。但是，政府与主导企业应建立良好的沟通与协调机制，以尽量避免园区运营成熟后在经营决策权及收益方面产生分歧。
国内的物流园区开发普遍采用政府主导模式，随着政府简政放权的深入推进，物流业作为市场化程度相对较高的基础性先导产业，按照“政府搭台、企业唱戏”的运营思路，应采用基于规划许可和监督下的企业主导模式或政企联合开发模式，从而发挥政府的空间引导、产业引领、企业监督职能，强化企业的能动性与发展活力，这样既可以降低政府的财政负担，又能与城市规划、产业与用地相协调，同时也有利于物流园区及企业经营，这也将是未来物流园区开发的趋势。
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